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Jaafar Hanafi - publié le Samedi 3 Octobre à 08:53

La petite histoire de 9 consultations architecturales inédites (22)






Juste un point de vue, en attendant…
L'aménagement urbain constitue de plus en plus un enjeu, qui pourrait être un outil de développement tout en préservant l’environnement, ou un facteur de détérioration des ressources naturelles dont les conséquences seront catastrophiques pour les générations futures.
Le disfonctionnement observé dans l’extension des villes, dont l’injustice en est l’une des causes, instituée par la loi, se traduit par des conflits dont l’une des manifestations est l’attitude des propriétaires fonciers lors de l’enquête publique, ou l’attitude des municipalités lors des délibérations des conseils (en cours d’élaboration des plans d’aménagement).
La ville a cette faculté immense que de produire des richesses, si son sol est valorisé à sa juste valeur. Comme elle a cette immense faculté que de puiser son accroissement dans le sol naturel, si l’urbanisation fait abstraction des ressources naturelles assez limitées, et dont les conséquences sont irréversibles.
Faudra –il- repenser la ville autrement, en valorisant son sol, en assurant une justice foncière et en préservant l’environnement?

En mal de clarté, l’urbanisation ne cesse de jouer de mauvais tours à la ville, à une demande en logements, en terrains, en bénéfices… La réglementation en la matière n’a pu suivre. La circulaire N° 3020 a été d’un secours providentiel pour sauver l’investissement en dérogeant à la loi 12-90 qui n’a pu se positionner dans un Maroc convoité de tout part pour y investir, promouvoir… Une loi qui a laissé la ville se développer à sa guise, usant des dérogations en cas de besoin.

Il était une fois l’opération 200 000 logements. Les documents d’urbanisme ne pouvaient pas suivre. Seule issue: déroger à ces documents. Le chemin le plus court est de rédiger une circulaire et la faire circuler. Une commission doit siéger, étudier les dossiers au cas par cas et déroger au plan d’aménagement s’il le faut, pour promouvoir l’investissement.
Une petite question: l’avis d’une commission peut il déroger aux dispositions d’un décret? La réponse est dans la même circulaire sauf qu’il faut la lire à l’envers: les présidents qui sont les seuls habilités à autoriser doivent se conformer aux lois en vigueur. Dans ce cas que faire? Surtout quand les documents d’urbanisme constituent un frein pour l’investissement? La réponse est simple: il faut lire la circulaire attentivement sans jamais arriver à la fin. De cette façon l’investissement sera sauvé en attendant de nouvelles lois. Et la crédibilité dans tout cela? A cette question il est difficile de répondre!!!

Toutefois, la ville constitue de nos jours un potentiel économique inégalé. Une machine à produire des richesses laissées pour compte par la loi. Elle se trouve ainsi démunie de tout moyen pour se satisfaire en équipements, en épanouissement…
La loi 12-90 n’a aucunement pris en compte le processus d’urbanisation, ou de reconversion de l’espace rural en espace urbain. Une reconversion qui porte en son sein quelques méfaits de la ville actuelle, drainés par un espace public qui au cours de cette reconversion, fait le bonheur des uns et le malheur des autres.
Dans la compagne, l’espace public se limite aux pistes qui assurent un minimum de fonctions comme celle que de communiquer d’un point à l’autre. Dès qu’une partie de la compagne est convertie en espace urbain suite au découpage administratif, et sitôt couverte d’un document d’urbanisme, l’espace public prend une autre dimension. Il offre ainsi des avantages que la compagne ne peut nullement offrir. Parmi ces avantages la proximité entre différents points de la ville et aux équipements d’infrastructure. Cette notion de proximité absente dans la compagne, constitue la cause de l’immigration vers les villes.
Il va sans dire que ces avantages qu’offre l’espace public urbain agissent avec force sur le prix du foncier. Des avantages offerts par la ville et mis à profit par le propriétaire foncier. Une plus value offerte sans le moindre effort fourni par le propriétaire foncier, sauf que son terrain se trouve subitement à l’intérieur d’une ville et couvert par un plan d’aménagement. On comprend pourquoi la ville n’arrive pas à se satisfaire en équipements d’infrastructures parce qu’elle offre sur un plateau en or des richesses sans rien recevoir. Soit dit en passant qu’une ville où le foncier est cher devra jouir d’une très bonne santé et pourra se permettre le luxe en équipements d’infrastructures et autres.
Les bénéfices générés par la ville dépendent de la qualité des services qu’elle offre. Ces services ont un coût. La façon dont la ville est pensée peut augmenter ou diminuer ce coût.

Aussi, une ville attractive et qui génère beaucoup de bénéfices se trouve dans une situation aisée pour assurer des services de qualité. Cet aspect, qui n’est que rarement évoqué, porte en son sein de lourdes conséquences sur la qualité du cadre bâti dans notre pays. A cet effet, comment assurer un équilibre entre ces charges et bénéfices?

En Espagne par exemple, la loi afférente à l’urbanisme est confectionnée autour de cette équation qui met en exergue les bénéfices générés par la ville en cours de développement et les besoins de celle-ci en équipements.
En France, d’autres voies sont explorées pour assurer ces équilibres entre charges et bénéfices dont :
- la voie fiscale : taxation des plus-values, impôt foncier annuel sur les terrains constructibles, contributions aux dépenses publiques d’équipements qui valorisent directement les terrains ;
- le rachat à la collectivité du droit de construire au-delà d’un certain plafond fixé légalement ;
- le transfert de densité avec une allocation initiale égalitaire de droits à construire à tous les propriétaires Cependant, seule une zone « réceptrice » sera réellement constructible. Les pétitionnaires voulant construire dans cette zone devront racheter des droits à construire aux propriétaires de la zone « émettrice » qui, elle, reste inconstructible

Autre grand problème qui ne cesse de porter préjudice à une urbanisation savante et logique est celui causé par les documents d’urbanisme. Le plan d’aménagement est un outil qui institue des inégalités de chances entre les propriétaires fonciers, dont certains se retrouvent avec un terrain affecté pour des immeubles, d’autres avec des terrains affectés pour des villas et dans le pire des cas avec des terrains affectés pour des équipements publics. Le nombre de mètres carrés couverts à éjecter sur le marché de l’immobilier par les uns et les autres sont de très loin inégalés, pouvant tout simplement faire le bonheur des uns et le malheur des autres. En plus, ceux dont les terrains sont valorisés par les documents d’urbanisme peuvent user de leurs biens dès la clôture de l’enquête publique. Les autres se contenteront d’une requête lors de la même enquête, doivent par la suite attendre les résultats de la commission qui étudient ces requêtes. En cas de refus, ils doivent attendre l’approbation du plan et la publication du décret d’approbation dans le bulletin officiel, pour que l’administration concernée procède à son acquisition. Si l’administration n’arrive pas à l’acquérir par faute de moyens, le propriétaire foncier doit attendre dix ans avant de pouvoir valoriser son terrain.
Ce ne sont que deux aspects de la loi 12-90 qui plongent l’urbanisme dans des enjeux difficilement contrôlables. Le code d’urbanisme qui semble avoir été rédigé juste pour meubler les discussions en pareilles occasions, et qui verra le jour dans quelques années ou quelques décennies… La ville quand à elle continue par payer le lourd tribut.

A suivre…


Tagué : Jaafar Hanafi

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