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Khalid El Hadri - publié le Dimanche 11 Septembre à 21:28

Autour de l'urbanisation et son financement






Autour de l'urbanisation et son financement
Réflexion autour de la question de l’ouverture et le financement de l’urbanisation Dans le sillage du débat sur les questions épineuses qui concernent le système de la planification au Maroc, et notamment celles en relation avec l’ouverture et le financement de l’urbanisation, ce papier va essayer de d’évoquer un certain nombre d’aspects qui touchent ces questions et de les appréhender sous l’angle des changements survenus au Maroc, des principes constitutionnels et des impératifs de renouvellement des outils de la planification urbaine et leur adaptation avec ces changements et à ces principes. D’emblée, par l’ouverture à l’urbanisation, nous entendons la transformation de l’utilisation du sol des terrains naturels, ou affectés antérieurement à l’activité agricole à une activité purement urbaine (Habitat, activité industrielle, touristique ou commercial ou pour les grands équipements…).

Cette transformation est synonyme d’étalement urbain. Et il est évident que cette urbanisation engage des coûts pour le financement des infrastructures (Voirie et Réseaux Divers), des équipements socio-collectifs, des moyens de transports en commun...etc De même, par financement de l’urbanisation, nous entendons le déploiement des moyens financiers nécessaires, non seulement à la réalisation des équipements cités en haut, mais également à leur entretien et à leur fonctionnement durable après leur réalisation.

Comment s’opère l’urbanisation au Maroc ? De prime abord, il convient de remarquer que l’urbanisation au Maroc s’opère essentiellement par deux formes. La première, dite planifiée ou réglementaire par le biais des lotissements et des groupements d’habitations publics ou privés autorisés par la réglementation en vigueur. La deuxième se fait d’une manière spontanée matérialisée par la prolifération des quartiers d’habitat dit non réglementaire à la lisière du périmètre urbain ou dans la zone périurbaine. Ces quartiers deviennent un moment une composante urbaine à part entière, et leur annexion au périmètre urbain devient nécessaire. S’ajoute également à ces deux formes une troisième forme d’urbanisation dans le cadre de la dérogation aux documents d’urbanisme.

Cette forme peut être qualifiée de réglementaire mais non planifiée puisqu’elle échappe aux orientations des documents de la planification. Comment se finance cette urbanisation? Si pour la première et la troisième forme, le financement se fait par le lotisseur ou le promoteur sur la base d’un montage financier qui tient compte du prix du marché des lots aménagés ou logement construit, dans le deuxième cas, le quartier se développe dans l’informel (vente illicite des lots) jusqu’au moment où les pouvoirs publics décident de couvrir ce quartier par une opération de restructuration ou de mise à niveau dans l’objectif de l’intégrer dans la dynamique urbaine de la ville en question.

Cette intervention engage généralement de lourds financements publics dans le cadre du programme VSD, INDH ou des programmes de la politique de la ville. Le financement du fonctionnement et l’entretien de certains services urbains comme l’entretien de la voirie, l’éclairage public et l’assainissement est assuré globalement par une taxe urbaine perçue par la commune ou par un service délégataire. Or, force est de constater que cette taxe est exigible seulement pour les quartiers dits « formels ou réglementaires ».

Les quartiers non réglementaires, bien après leur restructuration restent en dehors de ce mécanisme de participation financière au fonctionnement des services communaux de base. Ce qui pose d’une part la question du manque à gagner financier pour la commune puisque une grande majorité des foyers urbains ne s’acquittent pas de cette taxe, et d’un autre côté la question de l’équité et la pratique déséquilibrée des droits et des obligations entre les citoyens vis-à-vis de l’Etat et de la collectivité.

Quel est le rôle des documents d’urbanisme dans la quantification de l’ouverture à l’urbanisation ? Les documents d’urbanisme, de par leur objet, constituent les documents de référence pour les futures utilisations des sols des terrains situés à l’intérieur d’un périmètre donné, y compris ceux qui ne sont pas encore urbanisés.

Par le biais donc de ces documents, on peut quantifier le nombre et la surface des terrains à ouvrir à l’urbanisation. Toutefois, ces documents n’offrent aucune information sur le coût financier de cette urbanisation. Et par « coût de l’urbanisation », j’entends le coût de réalisation, de fonctionnement et d’entretien des services publics et communaux. De ce fait, ces documents d’urbanisme, dans leur forme et contenu actuels ne permettent aucunement de disposer des indicateurs clairs quant à l’évaluation du financement de cette urbanisation. Par ailleurs, le système de zoning différencié en pratique dans les documents d’urbanisme évoque la question de l’équité foncière et de la distribution des plus values ou profit générés par les dispositions du nouveau projet de ville traduit par ces documents. Les plus values ou profits doivent naturellement permettre au système urbain de fonctionner durablement. En plus, ces plus values doivent être profitables à tous les citoyens.

Autrement, les documents d’urbanisme deviennent des outils pour l’enrichissement des uns et l’appauvrissement des autres, et ce à l’encontre des principes de l’équité qui doit présider l’action publique. Les évolutions des contextes et l’impératif du changement ? Le Maroc a connu ces deux dernières décennies des changements profonds et à tous les niveaux. Ces changements ont été édictés par des considérations économiques, démographiques, sociales et sociétales. Sans doute, la tendance de la société marocaine vers l’urbanisation est une réalité. Et les défis urbains deviennent plus que jamais d’une complexité sans précédent (Intégration sociale, criminalité, emploi, transport, pollution, risque, ….)

Ces changements ont été couronnés par l’adoption en 2011 d’une nouvelle constitution qui annonce les perspectifs de la construction d’un Etat marocain moderne et met en relief les nouveaux principes qui encadrent le fonctionnement et l’action de l’Etat et de ses organes. Parmi ces changements profonds, on peut sans doute remarquer le déplacement du rôle de l’Etat d’une situation dans laquelle il est acteur unique à une situation dans laquelle il ya eu émergence d’autres acteurs (notamment le privé et la société civile).

Avant, l’Etat finançait tout et récupère après. Actuellement, l’Etat ne peut pas faire tout. Les politiques publiques ne relèvent plus uniquement du rôle de l’Etat, et la participation financière et managerielle du privé dans ces politiques devient nécessaire voire obligatoire. De ce fait, la nécessité de réussir le partage des rôles entre les divers acteurs justifie l’introduction du principe de la bonne gouvernance comme principe fondamental de la nouvelle constitution. De l’urbanisme réglementaire et un urbanisme de projet La transposition de cette configuration au niveau des territoires, dans le cadre de que l’on désigne « la territorialisation des politiques publiques » qui, a priori se veulent convergentes, efficaces et performantes, exige un changement profond au niveau des formes et du contenu des outils de la planification urbaine et territoriale. Les documents d’urbanisme doivent concevoir le territoire comme un système productif de valeurs et de richesse, et par ricochet être porteurs de « Projet » de territoire, en smartant les objectifs, les moyens de leur mise en œuvre, leur suivi et évaluation et la prise en compte des risques tout en mettant en place les indicateurs de suivi et de réalisation. La mise en œuvre d’un projet territorial nécessite également une reconfiguration du système de gouvernance au niveau des territoires en créant les instances de pilotage, de suivi et de contrôle.

Le projet de ville doit être porté et approprié par l’ensemble des acteurs. Et dans ce cadre, le partenariat public-privé dans le management urbain doit être une réalité et non un souhait. Par ailleurs, dans un système de gouvernance évolué, un projet urbain doit permettre également aux services fiscaux d’élaborer une base de données sur l’ensemble du territoire urbain incluant l’évolution des valeurs foncières des différentes parcelles avant et après l’approbation du document d’urbanisme/projet urbain, en vue de chercher des mécanismes fiscaux capables d’assurer un partage équitable de la plus value générée par ce projet urbain sur l’ensemble des foyers, d’améliorer la compétitivité de la ville et enfin d’assurer les ressources pour le financement de l’entretien des zones en déclin et du fonctionnement des services publics et communaux en général. Le débat sur l’ouverture et le financement de l’urbanisation implique forcément une recherche d’un système permettant une visibilité des enjeux d’une quelconque ouverture de l’urbanisation et de ses impacts économiques, financiers et environnementaux et offrant également les éléments d’aide à la décision.

Le système de planification est appelé donc à se renouveler en vue d’intégrer les principes, les outils et les mécanismes évoqués en haut. Nous pensons que les chantiers ouverts par le Ministère en charge de l’urbanisme, à travers les études lancées sur le système de planification urbaine du Maroc (notamment celle portant sur la modélisation de la croissance urbaine), est de nature à jeter les jalons pour un meilleur accompagnement des changements que nous avons évoqués.

En définitive, nous estimons qu’il est grand temps que les acteurs politiques, lancent un débat autour de ces questions et s’y penchent profondément en vue de proposer des actions stratégiques à même de repositionner et réformer le secteur de l’urbanisme et du développement urbain.

Nous espérons voir les résultats de ce débat dans le futur programme de gouvernement, et voir la mise en place des outils et des mécanismes nouveaux capables de relever les défis des changements profonds que nous avons évoqués. Ces outils permettront également une meilleure appréhension de la question de l’ouverture à l’urbanisation et son financement.



Source : http://www.blog.ma/Autour-de-l-urbanisation-et-son...


Tagué : Khalid El Hadri

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